Pollution des sols
En France, en raison de son expérience dans le domaine industriel, la base des sols pollués (BASOL) compte 10312 sites et sols pollués ou potentiellement pollués au 23 mai 2023. Les sites pollués par une activité actuelle ou antérieure peuvent présenter un risque pour la santé humaine et l'environnement. Les retombées atmosphériques, les accidents de manutention ou de transport, les pratiques inadéquates de stockage de déchets et d'effluents, ainsi que les confinements de produits toxiques ou dangereux sont les principales sources de pollution des sols, généralement d'origine industrielle et située en zone urbaine ou périurbaine.
Ils sont généralement localisés initialement, mais ils peuvent se propager par la diffusion de l'air ou des eaux percolant dans le sol, et se propager dans le sous-sol et les nappes souterraines. La mise en sécurité et la surveillance de ces sites ont pour but de prévenir la remobilisation des polluants qui sont piégés par les sols et présentent un danger pour la santé humaine.
Réglementation
La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), du 24 Mars 2014, a créé un premier socle de réglementation et a introduit des dispositions importantes en matière de gestion des sites et sols pollués :
Secteurs d'Information sur les Sols (SIS)
Les SIS sont définis comme des terrains où la connaissance de la pollution des sols justifie la réalisation d'études de sols et de mesures de gestion de la pollution.
Ces secteurs sont établis par l'État pour préserver la sécurité, la santé, la salubrité publique, et l'environnement.
La création des SIS vise à fournir une meilleure information aux usagers, notamment en identifiant les zones où des études de sols sont nécessaires en raison de la pollution potentielle.
Droit des Sites et Sols Pollués :
La loi ALUR a introduit un cadre juridique spécifique pour les sites et sols pollués, à travers les articles L 556-1 à L 556-3 du Code de l’Environnement.
Elle établit une responsabilité des maîtres d'ouvrage, notamment en les obligeant à réaliser une étude de sol en cas de construction sur un SIS ou en cas de changement d'usage du sol.
Elle crée le concept de « tiers demandeur », permettant à un tiers intéressé de se substituer à l'exploitant pour réaliser les travaux de remise en état suite à la cessation d'activité. Cela élargit le champ d'intervention et de responsabilité pour la remise en état des sites pollués.
La loi ALUR a renforcé la réglementation et les dispositifs visant à mieux informer, encadrer et responsabiliser les acteurs impliqués dans la gestion des sites et sols pollués, avec un accent particulier sur les SIS et la création d'un cadre légal spécifique pour traiter cette problématique environnementale. Cette loi a été complétée ensuite par la loi ASAP du 7 décembre 2020 et son décret d’application du 19 août 2021, entré en vigueur pour l’essentiel le 1er juin 2022.
Les obligations du vendeur d’un site pollué
Nous exposons ci-dessous des points essentiels en matière d'obligations d'information du vendeur concernant un terrain ayant supporté une installation classée soumise à autorisation ou enregistrement, ainsi que des implications en cas de non-respect de ces obligations :
Obligations d'Information Spécifiques du Vendeur
. Installation Classée : Le vendeur doit informer l'acquéreur si le terrain a supporté dans le passé une installation classée soumise à autorisation ou enregistrement.
. Exploitation et Dangers : Le vendeur doit informer l'acquéreur des dangers ou inconvénients importants résultant de l'exploitation passée du site, notamment si le vendeur était l'exploitant de l'installation.
Obligation d'Information sur les Substances Chimiques ou Radioactives
. Manipulation ou Stockage : Si le vendeur était l'exploitant d'une installation ayant manipulé ou stocké des substances chimiques ou radioactives, il doit informer par écrit l'acquéreur de ces activités.
Obligation d'Information sur les Secteurs d'Information sur les Sols (SIS)
. SIS : Le vendeur doit informer par écrit l'acquéreur si le terrain est situé dans un Secteur d'Information sur les Sols.
Conséquences en Cas de Non-Respect de ces Obligations
En cas de non-respect de ces obligations, si une pollution est découverte et rend le terrain impropre à sa destination spécifiée dans le contrat, l'acquéreur a plusieurs options, notamment la résolution de la vente, la demande de restitution d'une partie du prix, ou la demande de réhabilitation du site aux frais du vendeur si le coût n'est pas disproportionné par rapport au prix de vente.
L'acquéreur dispose d'un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution pour agir.
Le vendeur a une obligation de résultat, et son ignorance ne le libère pas de sa responsabilité.
La connaissance de l'état du terrain vendu est donc cruciale, et le vendeur doit prendre des mesures pour s'informer de manière approfondie sur l'historique du site afin de respecter ses obligations légales et éviter d'éventuelles conséquences juridiques.
Outils d’identification d’une source potentielle de pollution
Il existe plusieurs outils et sources d'information essentiels pour les vendeurs souhaitant informer pleinement les acquéreurs sur l'état du terrain qu'ils envisagent de vendre.
Voici un résumé des principaux points :
Sites Internet Consultables Publiquement
. Géorisques : Portail national fournissant des informations géographiques sur les risques naturels et technologiques (inondation, mouvement de terrain, risques technologiques, site pollué, etc.). Cela offre une vision claire des risques potentiels dans une région donnée.
. Remonter le temps : Permet de remonter dans le temps grâce à des photographies aériennes historiques et des cartes anciennes, facilitant l'observation de l'évolution du territoire et l'identification d'anciennes sources de pollution.
Bases de Données
. BASIAS (Base de données des Sites Industriels et Activités de Service) : Recense les sites industriels et les activités présentant un risque pour l'environnement.
. BASOL (Base de données des Sites et Sols Pollués) : Recense les sites et sols pollués, fournissant une indication préliminaire sur les zones potentiellement impactées.
Étude Historique et Documentaire
. Étude Historique : Recense les activités passées sur les lieux, identifie les produits contaminants, et localise les sources potentielles de contamination.
. Étude Documentaire : Comprend une analyse des modes de transfert des contaminants dans les milieux.
Diagnostic de l'État du Sol
Un diagnostic de l'état du sol est recommandé pour obtenir un état des lieux précis par des bureaux spécialisés en étude de pollution. Ce processus implique des sondages pour confirmer, infirmer et quantifier une source de pollution, offrant ainsi une évaluation plus détaillée et approfondie.
En combinant ces outils, le vendeur peut rassembler des informations complètes sur l'état du terrain et fournir à l'acquéreur une vision claire des éventuels risques ou historiques de pollution. Cela s'aligne également sur les obligations légales visant à informer pleinement les parties prenantes lors de transactions immobilières.
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