Etude de sol obligatoire - Loi Elan

Cet article vise à répondre aux questions suivantes, couramment posées par les propriétaires de terrains :

.Est-il obligatoire de réaliser une étude de sol avant de vendre un terrain ? Si oui comment l’étude se déroule-t-elle ?

.C’est quoi la loi Elan ?

Depuis le 1er octobre 2020, avec l'entrée en vigueur de la loi ELAN du 1er janvier 2020, les acheteurs de terrains constructibles bénéficient d'une protection renforcée. Cette législation impose désormais aux propriétaires de réaliser une étude de sol avant la vente d'un terrain constructible situé dans des zones à aléa moyen à fort vis-à-vis du risque de retrait-gonflement des argiles (RGA). L'objectif est de réduire les risques de sinistres, qui s'élèvent actuellement à plus de 20 000 sinistres déclarés par an, y compris les garanties de construction et les catastrophes naturelles, avec des dommages moyens oscillant entre 30 000 et 40 000 €, et pouvant aller jusqu'à la démolition totale de la construction.

Avant de débuter un projet de construction, l'étape préalable incontournable est la réalisation d'une étude de sol, notamment dans les zones identifiées comme moyennement ou fortement exposées au phénomène de Retrait-Gonflement des Argiles (RGA). Ce phénomène, associé à des périodes de sécheresse ou de fortes pluies, peut entraîner des modifications du sol argileux, se manifestant par un retrait ou un gonflement du sol, avec des conséquences néfastes sur la structure des constructions.

Pour contrer ces effets, les vendeurs de terrains sont tenus de mener une étude de sol, couverte par une assurance décennale. Cette étude, dénommée G1 selon la norme NF P 94-500 de novembre 2013, se décompose en deux phases distinctes : les missions G1 ES (Étude de Site) et G1 PGC (Principes Généraux de Construction). La première phase, G1 ES, consiste à recueillir des informations sur le site, tandis que la seconde, G1 PGC, vise à établir les principes généraux de construction en se basant sur les données obtenues précédemment. L'objectif est de formuler les premières hypothèses de construction et d'identifier les risques géotechniques majeurs. Il est important de souligner que les entreprises en charge de ces études de sol sont impérativement couvertes par une garantie décennale.

Etapes d’une étude géotechnique G1 PGC : 

La phase Principes Généraux de Construction (PGC) de l'étude G1 se déroule en trois étapes distinctes :

Enquête documentaire :

Recherche et compilation des informations pertinentes dans les documents existants liés au site.

Synthèse des archives :

Analyse et synthèse des données recueillies à partir des archives disponibles.

Visite de site et investigations géotechniques :

Réalisation d'une visite approfondie sur le terrain, incluant des investigations géotechniques menées par une entreprise spécialisée dans l'étude de sol. Cette étape vise à déterminer la nature des sols, évaluer leur sensibilité au risque de retrait-gonflement des argiles, ainsi que prendre en compte d'autres risques géotechniques. Ces investigations impliquent des sondages in situ, des prélèvements appropriés et des essais en laboratoire.

À l'issue de ces recherches, un rapport d'étude est élaboré. Ce rapport permet de caractériser la nature des risques et de mieux comprendre leurs conséquences. Il est conforme à la norme NF P 94-500 et comprend les éléments suivants :

.Dispositions à mettre en œuvre pour la création éventuelle de sous-sols.

.Modes de fondations envisageables.

.Possibilités d'améliorations des sols.

.Identification des risques géotechniques résiduels et des risques inhérents au projet.

.Notification des investigations complémentaires à réaliser pour réduire les incertitudes.

L'ensemble de ces informations vise à fournir des principes généraux de construction solides, basés sur une compréhension approfondie des caractéristiques géotechniques du site.

Coût d’une étude G1 PGC : 

Le tarif d’une étude de sol G1 (loi Elan) varie de 600€ à 2 000€ en fonction de la taille de la parcelle.

Après la G1 PGC ?

Après l'étude géotechnique G1 PGC réalisée par le vendeur, l'acheteur, avant de débuter la construction de son ouvrage, doit procéder à une étude de sol G2-AVP. Cette étude, plus détaillée, permet de mieux comprendre les caractéristiques du sol spécifiques à la zone de construction et d’adapter le projet au contexte géologique et géotechnique reconnu.

Pour réaliser ces études de sol, les bureaux spécialisés en géotechnique sont sollicités. Ces bureaux d’étude, experts dans le domaine géotechnique, engagent leur responsabilité décennale pour l'ensemble des études qu'elles réalisent. La responsabilité décennale implique que la société est tenue de réparer les dommages compromettant la solidité de la construction ou la rendant impropre à son usage pendant une période de dix ans après la réception des travaux.

Dans le processus de vente d'un terrain, le vendeur doit donc s'adresser à l'une de ces bureaux géotechniques spécialisés, demander un devis pour l'étude géotechnique nécessaire (G1 PGC dans son cas), puis faire réaliser cette étude. Le rapport obtenu devrait être annexé au contrat de vente du terrain. Cela permet à l'acheteur d'avoir une vision claire des caractéristiques du sol et des éventuels risques géotechniques avant d'entreprendre la construction.

Cette démarche contribue à assurer une approche préventive en identifiant et en traitant les problèmes potentiels dès les premières étapes du projet, réduisant ainsi les risques liés à la construction et assurant une meilleure durabilité des ouvrages.

SOLCONNECT offre une assistance en guidant les propriétaires dans le processus de prise de décision en matière de réparation des fissures. Spécialisée dans la mise en relation pour des études géotechniques, notre plateforme offre un accès en toute transparence à des partenaires vérifiés et compétents. En utilisant SOLCONNECT, vous pourrez trouver rapidement des experts fiables pour mener une étude géotechnique approfondie, garantissant ainsi la solidité et la durabilité de vos projets de construction.

Avec SOLCONNECT, prenez une longueur d'avance dans la réalisation de vos projets en toute confiance et sécurité.